재개발·재건축 공급 많은데… 일반분양 '로열층' 당첨 가능성은?

분양시장이 호조세를 이어가면서 서울 재개발?재건축 공급계획 비중은 2000년 이후 최대치인 전체 물량의 85%로 커졌다.

하지만 재개발-재건축 공급 물량 중 일반분양 비중은 32%로 전년 대비 줄어든다. 일반적으로 재개발?재건축 일반분양 물량은 로열층을 조합에서 가져가고 남은 것이기 때문에 인기층의 동-호수를 배정받는데 불리해 질 수 있다는 것을 의미한다.

실제로 지난 4월에 분양한 서울 서대문구 북아현동 A아파트는 평균 13~20층으로 구성되고, 총 940가구 중 315가구를 일반분양 했다. 9층 이상의 일반분양은 315가구 대비 29%에 불과한 92가구만 배정됐다. 선호도가 높은 소형면적 로열층은 조합원이 선점한 것이다.

▣ 재개발?재건축 일반분양 비중, 강남4구는 겨우 20%

부동산114(www.r114.com)에 따르면 2015년 서울 재개발?재건축 공급계획 물량(기분양 포함)은 총 46개 단지, 4만4,271가구로 전체 공급물량의 5만2,101가구 중 85%를 차지한다. 서울 다음으로 재개발?재건축 공급비중이 높은 곳은 부산(56.3%), 대전(43.4%), 광주(37.8%), 대구(32.1%), 경남(25.9%) 순으로 집계됐다.서울 전체 공급물량 대비 재개발?재건축 공급 비중은 커졌지만 재개발?재건축 공급물량 대비 일반분양 공급 비중은 2014년 37.7%에서 2015년 32%로 줄어들 예정이다. 이는 전국 평균 39.4%를 밑도는 수치다. 특히 경기도의 재개발?재건축 일반분양 비중은 12.4%에 불과하다.

특히 서울은 강남권 지역의 재개발?재건축 일반분양 공급 비중이 강북권에 비해 낮았다. 강남4구(강남, 서초, 송파, 강동) 재개발?재건축 일반분양 공급 비중은 20.6%인 반면 강남4구 제외지역은 16.2%p 더 높은 36.8%를 차지했다.

지방은 서울보다 약 두 배 가량 재개발?재건축 일반분양 비중이 높다. 재개발-재건축 일반분양 예정물량은 전체 공급의 2만7,738가구 중에서 55%를 차지한 1만5,268가구다. 이는 서울 재개발?재건축 일반분양 예정 물량인 1만4,166가구보다 1,102가구 더 많은 수치다.

올해 분양을 준비 중인 단지를 살펴보면 서울 성동구 옥수제13구역 재개발 구역인 e편한세상옥수는 총 1,976가구 중 일반분양 물량은 5%에 불과한 114가구다. 부산은 해운대구 우동6구역 재개발 구역인 해운대자이2차는 총 813가구 중 60%인 490가구, 대구 동구 신천3동 재건축 사업인 동대구반도유보라는 총 764가구 중 73% 이상인 563가구를 분양한다.

▣ 일반분양 청약자 동?호수배치도 확인 필수

수도권의 재개발?재건축 공급물량 대비 일반분양 비중이 낮은 이유는 정책적으로 지방에 비해 용적률 상향 제한과 임대의무공급 비율 규제까지 적용받다 보디 실질적으로 일반분양 비중이 늘어나는데 한계가 있다. 일반적으로 조합은 로열층을 선점하고 남은 동-호수를 일반분양으로 배정한다. 대부부분 저층에 포진된다. 일부 조합은 미분양을 우려해 호 전체를 일반물량으로 공급하지만 비선호 타입의 중대형 면적 위주로 배정하는 등 '꼼수'를 쓰기도 한다.

분양시장이 회복되면서 조합의 로열층 선점 요구가 높아질 것으로 보인다. 따라서 재개발?재건축 일반분양 청약자는 인터넷 홈페이지나 분양 안내서에 나온 동?호수 배치도를 꼼꼼히 살펴보고 청약 할지 결정을 해야 한다. 또한 민간택지의 분양가상한제까지 폐지되면서 일반분양가를 올리는 상황이므로 발코니 확장과 옵션을 포함한 일반분양가가 조합원분양가와 인근 새 아파트 시세 수준과 얼마나 차이가 나는지 비교해야 한다.
송진현 기자 jhsong@sportschosun.com