오피스텔, 분양가 오르는데 전용률 작아져?

방 구하기 서비스인 방콜(www.bangcall.com)에 따르면 현재(~'17년 입주예정 포함) 서울 오피스텔 재고의 평균 전용면적비율(전용면적/계약면적, 이하 전용률)은 54.3%로 나타났다.

오피스텔은 아파트(70~80%) 대비 상대적으로 전용률이 낮았었다는 점을 고려하면 54.3%는 일반적인 수준으로 볼 수 있다. 하지만 연도 별 전용률 추이를 보면 서울에서 향후('15~'17년) 입주할 신축단지들의 경우 전용률이 44~48%로 기존보다 낮아지는 추세를 보이고 있어 신규 오피스텔 투자에 주의가 필요하다. 실 사용면적을 따져보지 않고 계약(분양, 매매, 임차)에 나선다면 낮은 전용률에 크게 실망하는 경우가 발생할 수 있기 때문이다.

▣ 전용률 줄어드는데…분양(매매)가는 상승세

오피스텔 전용률이 과거보다 줄어들고 있음에도 매매가와 분양가는 오히려 상승세다. 실제 사용면적(전용률)이 줄어드는 가운데 가격이 상승하는 경우, 물건의 사용(효용)가치가 떨어지는 것으로도 해석할 수 있다. 특히 앞으로 2~3년 내 입주할 단지들의 전용률이 44~48% 수준에 불과한 상황에서, 분양가격은 3년 연속 상승세라는 점도 신규 오피스텔의 적정가치에 대해 우려감을 높이는 요인이다.

▣ 오피스텔 투자, 전용률 계산 '주의'

주택법을 적용하는 아파트와, 건축법을 적용하는 오피스텔의 차별점도 전용률 계산 시 소비자를 헷갈리게 하는 부분이다. 아파트는 공급면적(주거전용+주거공용)을 기준으로 3.3㎡ 당 분양가를 산정하는 반면, 오피스텔은 계약면적(전용+공용+기타공용)을 기준으로 분양가를 계산한다. 즉 상업시설(사무실, 상가)이라는 특성으로 인해 공동 사용되는 기타공용면적(주차장, 관리실, 기계실 등)을 분양가에 포함시키는 이유로 상대적으로 전용률은 크게 낮아진다고 볼 수 있다.

또한 아파트에 적용되는 안목치수가 오피스텔에 해당되지 않는 점도 전용률이 낮아지는 원인 중 하나다. 안목치수란 전용면적을 눈에 보이는 벽체 안쪽을 기준으로 계산하는 것을 말하는데, 건축법을 적용되는 오피스텔은 벽이 차지하는 면적을 포함해 전용면적을 따지므로 실제 사용 면적은 상대적으로 좁아질 수 밖에 없다. 지난해 12월 국토교통부는 '건축물의 분양에 관한 법률'개정을 통해 오피스텔도 아파트와 같이 전용면적에 건축물 외벽의 내부선(안목치수)을 적용하기로 하는 등 소비자의 혼동을 줄일 수 있는 방법을 서두르는 분위기다. 다만 관련 법안은 올해 분양 단지부터 적용되므로 기존 단지들은 수혜를 보기 어렵다는 한계점이 있다.

사무실 중심으로 오피스텔이 사용되던 과거와 달리 주거용으로 사용되는 단지들이 상당하다는 점을 감안할 때 실제 사용면적(전용면적)에 대한 기준을 차제에 투명하게 정비할 필요가 있다. 다만 제도 보완까지는 다소 시간이 소요될 수 있으므로 소비자들은 당분간 오피스텔 전용률 개념에 대해 보다 정확한 인식을 할 필요가 있다. 또한 신규 투자 시 전용면적 대비 적정한 분양가인지 여부에 대한 합리적 판단도 요구된다.

송진현 기자 jhsong@sportschosun.com