한국은행 "전셋값 10% 하락시, 전체 임대 가구의 1.5%는 보증금 반환 못 해"

최근 '역전세난' 우려가 제기되고 있는 가운데, 이와 관련된 한국은행의 분석이 나왔다.

한국은행은 19일 '최근 전세 시장 상황 및 관련 영향 점검'이라는 보고서에서 "전셋값 10% 하락 시 전체 임대 가구의 1.5%인 3만2000가구는 금융자산 처분, 금융기관 차입으로도 보증금 반환에 어려움을 겪을 수 있다"고 밝혔다. 이는 2018년 통계청, 금융감독원과 한은의 가계금융·복지조사에서 약 211만 임대 가구를 대상으로 분석한 결과다. 후속 세입자를 구해 전세 보증금 하락분만 임차인에게 내줘야 한다고 해도 보증금 반환에 어려움을 겪을 것이란 얘기다.

다만, 부족 자금 규모는 크지는 않은 편이었다. 3만2000가구 중 71.5%는 2000만원 이하가 부족할 것으로 추정됐다. 2000만∼5000만원 부족은 21.6%, 5000만원 초과 부족은 6.9%로 분석됐다. 임대 가구의 대부분인 92.9%는 전셋값이 10% 하락하더라도 금융자산 처분으로 보증금을 반환할 능력이 됐다. 5.6%는 금융자산 처분만으론 부족해도 금융기관 차입을 받으면 보증금을 반환할 수 있는 것으로 조사됐다.

그러나 후속 세입자를 구하지 못할 정도로 주택 시장이 경색할 경우엔 금융자산 처분, 금융기관 차입으로 보증금 반환에 어려움을 겪는 가구 비중이 14.8%로 상승하는 것으로 추정됐다. 59.1%는 금융자산 처분으로, 26.1%는 금융자산 처분에 금융기관 차입을 하면 보증금을 임대인에게 돌려줄 수 있는 것으로 나타났다.

이같은 전셋값 10% 하락 가정은 최근 주택 시장 상황을 볼 때 비현실적인 것은 아니다.

입주 물량 확대, 일부 지역 경기 부진, 그간 상승에 따른 조정 압력으로 올해 1∼2월 거래된 아파트 중 전셋값이 2년 전보다 하락한 곳은 52.0%였다. 그중 10∼20% 하락한 아파트는 14.9%, 30% 이상 떨어진 아파트는 4.7%로 나타났다.

단, 한은은 임대인의 재무 건전성, 임차인의 전세대출 건전성을 고려할 때 전셋값 조정에 따른 금융 시스템 리스크는 현재로서 크지 않다고 진단했다. 임대 가구 중에선 고소득(소득 상위 40%) 비중이 지난해 3월 기준으로 64.1%에 달했고 실물자산도 가구당 8억원으로 많은 편이었다. 금융자산, 실물자산을 합한 임대 가구의 총자산 대비 총부채(보증금 포함) 비율은 26.5%로 낮은 수준으로 평가받았다. 총자산보다 총부채가 많은 임대 가구는 0.6%에 그쳤다.

그러나 위험성은 커지고 있다. 임대 가구의 보증금 반환 능력은 약화하는 모습이다. 2012년 3월∼작년 3월 임대 가구의 보증금은 연평균 5.2% 상승했으나 금융자산은 3.2% 늘어나는 데 그쳤다. 차입이나 갭 투자로 부동산을 사들인 탓에 금융부채, 실물자산은 많이 늘었지만 유동성과 관련 있는 금융자산은 크게 늘지 못했다는 것이다. 이에 따라 임대 가구의 금융자산 대비 보증금 비율은 꾸준히 상승해 지난해 3월 78.0%에 달했다.

특히 금융부채를 보유한 임대 가구의 경우 이 비율이 91.6%로 보증금이 금융자산에 육박하는 것으로 나타났다. 금융부채 보유 임대 가구의 처분가능소득 대비 원리금 상환액 비율(DSR)은 40.6%, 연 소득 대비 금융부채 비율은 264.6%로 일반 가구(31.8%, 183.0%)를 상회하기도 했다.

한은은 "전셋값이 큰 폭으로 하락한 지역이나 부채 레버리지가 높은 임대 주택 등을 중심으로 보증금 반환 관련 리스크가 증대할 가능성을 배제할 수 없다"며 "이 경우 전세 매매시장 위축, 금융기관 대출 건전성 저하, 보증기관 신용리스크 증대로 전이될 가능성도 있다"고 밝혔다.
김소형기자 [e-mail]