'8·2 부동산 대책' 1년…서울·지방 집값 양극화 심화

문재인 정부의 부동산 규제책인 '8·2 부동산 대책'이 공개된 지 1년이 됐다.

8·2대책에는 다주택자 양도소득세 중과, 대출 규제 강화, 투기과열지구 지정, 재건축 조합원 지위 양도 금지, 청약 1순위 제도 강화 등 각종 규제가 포함되면서 집값 상승세는 많이 꺾였다.

그러나 서울 집값은 여전히 오른 반면 지방의 집값은 하락세를 이어가면서 양극화 현상이 심화됐다.

29일 한국감정원 조사에 따르면 서울 아파트값은 8·2대책 이후 지난달까지 11개월간 6.60% 오른 것으로 나타났다. 이는 8·2대책 이전 1년 상승률(4.74%)을 넘어선다.

특히 지난해 9월 서울시가 발표한 송파구 잠실 주공5단지 '52층 재건축' 허용 방침은 8·2대책 발표 후 잠시 소강상태였던 집값 상승세에 기름을 부었다.

강남권 재건축 미래가치를 높게 평가한 투자수요들이 대거 몰리면서 9월 한 달 0.01% 하락했던 서울 아파트값은 10월 0.26%로 상승 전환하고 11월 0.43%, 12월 0.84%로 오름폭이 커진 것이다.

올해 들어서는 양도세 중과 시행 전 팔려고 내놓은 다주택자들의 매물이 거래되고 강북지역까지 들썩거리면서 1월 서울 아파트값 상승률이 1.34%, 2월에는 1.39%까지 치솟기도 했다.

월별 상승률로는 집값 급등기인 2008년 6월(1.43%) 이후 약 9년 반 만에 가장 높은 수치다.

이런 가운데 지난 1년간 송파(13.56%)·강남(10.52%)·강동구(9.70%) 등 강남권 아파트값이 평균 10.47% 뛰며 서울 집값 상승을 이끌었다.

정부는 대책 발표 이후에도 서울 집값이 쉽게 잡히지 않자 좀 더 적극적으로 주택시장에 개입했다.

조합원 1인당 수억원에 달하는 재건축 초과이익환수제 부담금 예정액을 국토교통부가 직접 계산해서 공개하는 한편 안전진단 기준을 대폭 강화하는 강경책을 내놓기도 했다.

이로 인해 서울 집값은 일단 양도세 중과 조치가 시행된 4월을 기점으로 상승폭이 둔화했다.

그러나 서울 아파트값은 이달 들어 서울시의 여의도·용산 개발 계획 발표 이후 다시 상승 움직임을 보이고 있다. 이에따라 부동산업계는 정부가 추가 부동산규제책을 내놓을지 촉각을 세우고 있는 상황이다.

서울과 달리 지방 주택시장은 8·2대책 이후 하락세가 본격화되면서 양극화가 더 커졌다.

8·2대책 이전 1년간 0.01% 올랐던 지방의 아파트값은 대책 발표 이후 11개월 동안 1.70% 하락했다.

대책 발표 전 한 해 동안 5.23% 올랐던 부산의 아파트값은 해운대구 등 일부 지역이 청약조정지역으로 지정되면서 대책 발표 후 올해 6월 말까지 1.54% 하락했다.

또한 조선업 불황의 여파를 맞은 울산·거제와 새 아파트 입주가 많은 충청권 등지는 지난 1년 내내 집값이 내려갔다.

이런 여파로 주택 매매 거래량은 대책 발표 이후 눈에 띄게 줄었다. 국토교통부와 부동산114에 따르면 8·2대책 발표 이전 1년간 월평균 주택 거래량은 8만7167건에서 대책 발표 이후 7만5302건으로 13.6% 감소했다.

이런 가운데 올해 하반기 주택 분양시장은 '양극화'를 넘어 '초양극화' 시대에 접어들 것이라는 전망도 제기됐다.

주택산업연구원 김덕례 연구실장은 "올 하반기 주택시장은 하방압력이 확대될 것"이라며 "서울과 경기 일부, 지방광역시를 중심으로 국지적인 청약 호조세가 이어지겠지만 지방은 청약미달 현상이 속출하면서 초양극화가 예상된다"고 밝혔다.
장종호 기자 bellho@sportschosun.com