"세계 집값 끌어올린 주범은 은행의 주택담보대출"

조시 라이언 콜린스 교수 "집 자산증식 수단 아닌 거주 공간이어야"

신간 '상품이 되어버린 우리들의 집, 값에 대하여'·'집, 다음 집'



(서울=연합뉴스) 송광호 기자 = "이 집의 가장 좋은 점이 남의 집을 바라보는 일이라니. 하지만 그럴만한 이유는 있다. 나는 현재의 집도 중요하지만, 다음 집을 상상하기를 즐겨한다. 마치 점심밥을 먹으며, 저녁에 뭐 먹을지를 생각하는 것처럼, 이사가 일상이고 이리저리 돌아다니는 삶을 꿈꾸는 나에게는 당연한 일이다."

작가 상현 씨가 사는 집은 벌레를 최소한 한 번은 마주치고, 창문 곳곳에 빈틈이 있어 난방비가 무척이나 많이 드는 방 2칸짜리 집이다. 하지만 그에게도 꿈은 있다. 창문 너머로 보이는 단독 주택처럼 아름다운 집을 갖는 것이다. 그는 신간 '집, 다음 집'(고래인)에서 누추한 자기 집에 앉아 꿈에 그리는 건너편 단독주택에 살며 앞으로 어떻게 집을 가꿀지 상상하곤 한다고 했다.

"어떻게 가꾸고 다듬을지, 혼자 상상의 나래를 펼쳤다. 마당은 식물을 제외한 것들을 잘 정리한 뒤에 널찍한 테이블과 벤치를 놓아야지. 거실에서는 마당을 누릴 수 있도록 커다란 통창도 하나 만들면 좋겠다…."

그래도 상현 씨는 서울에 살 수 있어 운이 좋은 경우다. 집값 비싼 서울에 제 몸 하나 눕힐 '자기 집'이 없는 경우도 허다하기 때문이다. 많은 이들이 조금이라도 집값이 덜 나가는 서울 인근 수도권으로 나간다. 서울 인구는 1992년 1천93만명으로 정점을 찍은 후 2024년 1분기 960만 명대로 30여년 만에 100만명 넘게 줄었다.

외곽으로 나가서 살며 가장 불편한 건 출퇴근이다. 작년 말 통계청 통계에 따르면 출퇴근 시간이 가장 긴 지역은 수도권으로, 82.0분에 달했다. 세대별로는 30대의 통근 소요 시간이 76.9분으로 가장 길었다. 많은 청춘이 그저 직장에 다니기 위해 지하철과 버스에서 긴 시간을 보낸다.

수많은 사람이 이처럼 서울 밖으로 내몰리는 건 집값이 천정부지로 치솟았기 때문이다. 18일 KB주택가격동향조사 자료에 따르면 서울 아파트의 중앙값에 해당하는 중위가격은 2015년 8월 5억1천17만원에서 2025년 8월 10억4천만원으로 2배가량 상승했다. 서울 내에서도 집값 양극화로 아파트 매매 평균가격은 같은 기간 더 뛰었다. 서울 아파트 매매 평균가격은 5억1천213만원에서 14억2천224만원으로 3배 가까이 상승했다.

그러나 집값이 치솟은 건 비단 서울만의 이야기는 아니다. 신간 '상품이 되어버린 우리들의 집, 값에 대하여'(사이)에 따르면 런던, 맨체스터, 토론토, 로스앤젤레스, 샌프란시스코 등과 같은 대도시에서 중위 주택가격은 중위 소득보다 무려 7배에 달한다. 3배 정도까지가 "감당할만한"(affordable) 수준인 점에 비춰보면 살기 어려운 수준까지 올라간 것이다. 특히 자산을 쌓을 시간이 부족한 젊은 층인 밀레니얼 세대가 직접적인 타격을 받았다.

가령 영국의 경우 1996년 25~35세 사이 중간 소득층 중 3분의 2가 집을 소유한 반면 2016년에는 이 비율이 4분의 1로 급락했다. 가계 소득에서 임대료가 차지하는 비중도 늘어나고 있다. 1960~70년대 영국 세입자들은 소득의 10%만 주거비로 지출했지만 2016년에는 이 비율이 36%까지 치솟았다. 미국 뉴욕과 샌프란시스코 임대료는 2000년 중위 소득의 25% 수준이었으나 2016년에는 각각 42%와 46%까지 상승했다.

집값이 크게 오른 이유는 무엇일까. '상품이 되어버린 우리들의 집, 값에 대하여'의 저자인 조시 라이언 콜린스 유니버시티칼리지런던 경제학 교수는 은행의 '주택담보대출'을 주요 원인으로 꼽는다.

그는 "지난 20년간 금융시스템에 대한 전 세계적인 규제 완화로 인해 금융과 주택 가격 사이에 긍정적인 순환구조가 형성됐다"고 지적한다.

즉, 금융기관이 주택담보대출을 늘리면 부동산 가격이 상승하고, 그로 인해 주택을 구매하려는 자들은 더 많은 대출을 받게 되면서 또다시 주택가격이 상승하는 구조가 반복됐다는 것이다.

실제 책에 인용된 통계에 따르면 선진국들의 주택담보대출은 지난 20년 동안 국내총생산(GDP)의 약 40%에서 70% 수준까지 급등한 반면, 기업대출을 포함한 비주택담보대출은 고작 5% 정도만 증가하며 정체됐다. 같은 기간 평균 실질 주택 가격도 주택담보대출의 흐름과 비슷한 양상을 보이면서 50% 정도 상승했다.

우리나라 은행권의 주택담보대출도 지난 10년간 비약적으로 늘었다. 한국은행 경제통계시스템에 따르면 올해 7월을 기준으로 예금은행의 주택담보대출 잔액은 759조9천446억원이다. 2015년 7월 372조4천237억원에 비해 배 이상 증가한 금액이다.

저자는 "많은 자본주의 국가에서 사람들이 자기 집을 소유하기를 바라게 되자 금융은 부동산에 '중독'되었다"며 "주택 위기는 현대 자본주의 위기의 '진원지'라 할 수 있다. 주택시장과 금융시스템 규제를 포함한 경제 및 공공정책 전반에 걸친 과감하고 근본적인 구조개혁이 필요하다"고 주장한다.

그렇다면 집값을 잡기 위해 어떤 조처를 해야 할까.

저자는 우선 주택과 금융의 악순환 고리를 끊어내려면 심도 있는 구조개혁이 필요하다며 "주택담보대출을 엄격히 통제해야 한다"고 강조한다. 또한 생산성 높은 산업 부문에 대한 자본투자가 이뤄지도록 "국영 투자은행과 이해관계자 은행을 새로 설립하거나 확장하는 것이 필요하다"고 말한다.

이와 함께 정부나 공공기관이 토지 시장에 개입해야 할 것, 노동 소득에 대한 세금은 줄이고, 토지 지대에 부과하는 세금을 강화하는 쪽으로 세금 정책을 선회할 것 등을 주장한다.

"정치 지도자들은 용감하게 기득권에 맞서 주택은 금융자산이 아닌 본래의 목적대로 '거주를 위한 공간'이라는 점을 분명하게 주장해야 한다. 주택을 자산 증식의 수단으로 보는 시각에서 벗어나, 모든 사람이 안전하고 저렴한 주택을 누리는 것이 하나의 '권리'라는 새로운 담론이 확립되어야 한다."

▲ 집, 다음 집 = 320쪽.

▲ 상품이 되어버린 우리들의 집, 값에 대하여 = 윤영호 옮김. 244쪽.

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