은행별 '아파트담보대출금리비교' 상담으로 주택대출 갈아타기 중요할 때

지난달 은행권의 주택담보대출이 4조원 넘게 늘었지만 증가세는 크게 둔화된 것으로 나타났다.

9일 은행권에 따르면 KB국민·신한·우리·KEB하나·농협·기업 등 6대 은행의 11월 주택담보대출 잔액은 343조3295억원으로 전월(339조2908억원)보다 4조386억원 증가했다.

이 같은 월간 증가폭은 9월(3조9043억원)보다는 크지만 10월(7조497억원)에 비해서는 3조원가량 급감한 규모다. 특히 10월과 11월 증가분이 3조8000억원대로 비슷했던 작년과 비교해 보면 올해는 10월을 정점으로 감소 추세가 확연하게 나타난다. 이는 주택시장이 비수기로 접어든 상황에서 집값 하락을 예고하는 징후들과 관련이 있는 것으로 분석되고 있다.

부동산 114에 따르면 지난달 노원구, 관악구, 강동구를 비롯한 서울지역과 경기 구리, 안산 등 수도권의 매매가가 조금씩 떨어지는 곳이 나타나고 있다. 최근에는 서울 강남지역 집값이 1년 만에 하락세로 돌아서고, 분양권 시장에서도 하락 조짐이 나타나고 있다.

아파트담보대출금리비교 서비스 '모기지_맵'(www.mo-map.co.kr / 1544-7453) 관계자에 의하면 '소득심사를 강화하는 가계부채관리방안 시행을 앞두고 돈 빌리기를 주저하는 분위기가 조성되고 있는 것도 주택담보대출 증가세 둔화에 영향을 준 것으로 보이며, 여기에 미국 금리 인상을 앞두고 최근 시중은행 금리가 속속 오름세로 돌아선 것 역시 한 원인으로 꼽힌다.'고 지적했다.

사정이 이쯤되자 금융당국과 은행들이 10월부터 주택담보대출 '불 끄기'에 본격적으로 나섰다. 사실 금융당국과 은행들은 가계부채 문제가 우리 경제 뇌관이 될 것으로 우려해 그동안 가계부채 경감 방안에서 빠져 있던 집단대출을 손보기 시작했다.

실제로 KB국민은행과 우리은행 등 시중은행들은 지난 10월 5일부터 모기지신용보험(MCI)과 모기지신용보증(MCG) 등 모기지신용상품 연계 주택담보대출을 중단했다. 금융감독원은 같은 달 26일 우리은행과 NH농협은행 등 시중은행 부분검사에서 집단대출 부분을 집중적으로 들여다보기도 했다. 일종의 압박카드다.

또 금융위원회는 지난 달, 현재 DTI 규제는 수도권(서울·인천·경기)내 1억원을 초과하는 아파트 담보대출에 대해 60%의 한도 적용(행정지도)하기로 발표했다. 그러나 현재 큰 불(가계대출)이나 잔불(주택담보대출)이나 시원하게 잡힌 것은 없다. 결국 가계부채 시한폭탄의 뇌관인 주택담보대출의 도화선에 붙은 불조차 아직 끄지 못했다는 얘기다.

실상 이러한 가계부채의 심각성은 작년부터 지속되고 있는 저금리 정책과 전세난에서 기인한다.

올 11월 전국 아파트 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)만 놓고 보더라도 73.7%를 기록하며 13개월 연속 최고치를 경신했다. 지난 1일 KB국민은행에 따르면 지난달 16일 기준 전국 주택 전세가율은 66.2%로 전달(65.8%)에 비해 0.4%포인트 상승했다. 유형별로는 아파트가 73.7%, 연립주택이 65.2%로 한 달 전보다 상승했고 단독주택(43.0%)은 같은 수준을 유지했다.

특히 주택경기 활황으로 국내 주택시장의 바로미터로 불리는 강남 3구(강남, 서초, 송파)의 아파트 가격이 2007년 고점가격에 근접한 것으로 나타났다.

지난 11월17일 부동산114 등 관련업계에 따르면 지난 11일 기준 서울시 서초구의 3.3㎡당 평균가격은 2810만원으로 나타났다. 이는 서초구의 전고점이었던 2011년 3월말 2868만원의 97%에 이르는 수치다. 강남구와 송파구도 상황은 비슷하다. 강남구와 송파구는 3.3㎡당 평균가격이 각각 3132만원과 2609만원으로 2007년 전고점 대비 87% 수준까지 올랐다. 다만 부동산 전문가들은 강남 3구의 전고점 돌파에 대해서는 불투명하다는 입장을 나타내고 있다.

하지만 가장 큰 이슈가 되었던 주택대출 심사 강화를 골자로 하는 가계부채 대책의 시행을 당초 계획보다 늦추기로 했다. 미국의 기준금리 인상이 확실시되는 가운데 내년 1월부터 대책이 시행될 경우 부동산시장이 급랭할 가능성 등을 고려한 것으로 관측된다.

금융당국 관계자는 지난 8일 "가계부채 종합관리 방안의 시행 시기를 당분간 유예하는 방안을 검토 중"이라며 "대책 도입 시의 혼란을 고려해 내용을 좀 더 보완할 예정"이라고 밝혔다. 이 관계자는 시행 시기를 언급하지 않았으나 내년 3~4월로 늦춰질 것이라는 관측도 나오고 있다. 금융당국은 지난 7월 금융기관이 상환능력 심사를 강화하고 원리금 분할상환을 유도하는 내용을 골자로 하는 가계부채 대책을 마련해 내년 1월부터 시행하겠다고 발표한 바 있다.

금융당국이 시행을 연기하기로 한 것은 미국이 이달 기준금리 인상에 나설 것이 확실시되는 상황에서 1월부터 대책이 시행될 경우 대출상환 부담과 향후 집값 하락 우려로 주택거래가 급감할 가능성이 있다는 의견을 감안한 것으로 보인다.

은행연합회는 그동안 태스크포스(TF)를 구성해 주택담보대출 상환능력 심사에 대한 세부 가이드라인을 만들어 왔으며 이를 다음주 중 발표할 예정이다. 은행이 모든 주택대출 신청자를 상대로 소득 자료를 확인해 총부채상환비율(DTI)을 산출하는 내용을 담았다. 현재 DTI가 적용되지 않는 비수도권까지 직접 규제하는 것은 아니지만 일단 DTI를 산출한 뒤 대출 참고자료로 활용하겠다는 것이다. DTI 또는 주택담보인정비율(LTV)이 60%를 넘는 고부담 대출이나 주택구입자금 대출은 원칙적으로 비거치식 분할상환 대상으로 삼는다는 내용도 담겼다.

기존에 언급되었던 주요 변경 내용은 다음과 같다.

금융권에 따르면 은행 여신심사를 상환능력 중심으로 전환하는 '가계부채 여신심사 선진화 방안'이 이달 중 발표된다. 은행들이 마련한 여신심사 선진화 방안은 내년 1월부터 시행되며 기존 대출은 관계없이 신규 대출에만 적용된다.

은행권의 여신심사 방안에 따르면 신규 주택담보대출은 분할상환·비거치식 원칙이 우선 적용된다. 특별한 이유없이 원금을 나중에 갚는 만기일시 상환대출을 요구하면 은행에서 대출이 거부될 수 있다는 얘기다. 당장 급하게 생활자금을 쓸 목적으로 주택담보대출을 받는 몇가지 예외를 제외하면 원금 상환을 뒤로 미루고 이자만 갚는 거치식 대출은 받을 수 없게 되는 것이다.

변동금리대출을 받으려 할 땐 실제 금리에 '스트레스 금리'(최근 3~5년간 금리 인상폭)를 반영해 대출한도를 정하게 된다. 금리가 올라도 빚을 갚을 만큼 상환능력이 있는가를 미리 추정해보고 이를 대출 심사에 반영하는 것이다. 이는 결국 고정금리 대출을 유도하기 위한 것으로 변동금리로 대출을 받게 되면 그만큼 대출한도가 줄어드는 셈이다. 은행들이 대출심사를 할 땐 대출자의 소득을 훨씬 깐깐하게 살피게 된다. 담보물이 있더라도 소득이 없으면 대출을 제한한다는 얘기다.

대출희망자가 갖고 있는 모든 대출의 원금 상환액(DSR)도 산정해 상환능력 심사 때 반영한다. 지금은기타부채 이자상환액만 보는데 앞으로는 실제 상환구조와 금리도 살펴 2금융권 대출이 많은 경우엔 대출에 불이익을 받을 수 있다.

주택 아파트담보대출금리비교 사이트 '모기지_맵'(www.mo-map.co.kr / 1544-7453) 관계자는 '기본적으로 신규 대출자들이 불이익을 받지 않도록 여러 예외사항을 둔다는 게 정부 방침이다. 아파트 집단대출이나 집을 담보로 생활자금을 빌리거나 대출목적이 단기인 경우 새 규정을 적용하지 않는다. 이처럼 대출요건이 까다로워지면 전문가들은 내년부터 주택대출 받기가 어려워 부동산시장 전반에 영향을 줄 것으로 보고 있다.'고 조언했다.

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