집주인이 4억 전세를 1억에 150만원 반전세로 바꾸자고 한다면

계약갱신청구권제와 전월세상한제가 시행됨에 따라 이제 세입자는 계약 만료를 앞두고 집주인에게 계약을 한번 갱신하자고 요구할 수 있다.

그런데 집주인이 계약 갱신에 응하면서 전세를 반전세로 바꾸자고 요구한다면 응해야 할지, 그런다고 했을 때 월세를 어느 정도까지 내야 할지 몰라 당황하는 세입자가 많다.

우선 계약을 갱신하면서 전세를 월세로, 혹은 월세를 전세로 전환하자는 집주인의 요구에 세입자가 무조건 응할 필요는 없다.

갱신되는 임대차 계약은 기본적으로 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보기 때문이다. 그러면서 임대료는 직전의 5%까지 올릴 수 있을 뿐이다.

세입자가 양보해 그렇게 응한다고 해도 '전월세전환율'을 적용해 적정한 월세 수준을 직접 계산해 보는 것이 손해를 보지 않는 방법이다.

또 계약 만기가 올해 12월 10일 이후부터 내년 초에 걸쳐 있다면 계약갱신청구권 행사를 서두르는 것이 좋다. 12월 10일을 기점으로 계약갱신청구권 행사 기간이 만료 전 1개월에서 2개월로 바뀌기 때문이다.

1일 예시를 통해 계약 갱신 시 알아야 할 내용을 문답으로 풀었다.

-- 계약 갱신을 하려는데 집주인이 보증금 4억원짜리 전세 보증금을 4억5천만원으로 올리자고 한다.

▲ 집주인이 추가해 받을 수 있는 보증금 한도는 4억원의 5%인 2천만원이다. 갱신된 계약의 보증금은 4억2천만원을 넘을 수 없다.

-- 집주인이 계약을 갱신해주는 조건으로 전세를 반전세로 바꾸자고 한다.

▲ 세입자가 싫으면 거부하고 전세를 고수하면 된다.

-- 전세를 반전세로 바꾸기로 동의했는데 집주인이 보증금 4억원짜리 전세를 보증금 1억원에 월세 150만원짜리로 바꾸자고 한다.

▲ 전월세전환율을 써서 적정한 월세 수준을 계산해봐야 한다. 전월세전환율은 전세를 월세로 전환하는 비율로, 법에는 '한국은행 기준금리+3.5%'로 돼 있다. 현재 기준금리가 0.5%니 전월세전환율은 4.0%다.

임대료를 상한인 5%까지 올린다고 하면 기존 전세 보증금 4억원은 5% 올라 4억200만원이 된다. 여기서 새로 정한 보증금 1억원을 뺀 3억2천만원을 월세로 전환하면 된다.

3억2천만원에 전월세전환율 4.0%를 적용하면 1천280만원이고, 이를 다시 12로 나눈 106만6천666원이 적정한 월세다. 집주인이 제시한 150만원의 월세는 법적 상한을 넘는 것이다.

임대료를 올리는 계산을 할 때 정부의 등록임대 정보 사이트인 '렌트홈'(https://www.renthome.go.kr/)에서 임대료인상률 계산기를 쓰면 편리하다.

-- 계약 만기가 12월 8일인데 언제까지 계약 갱신을 청구하면 되나.

▲ 한 달 전인 11월 8일 전에 하면 된다. 현재 계약갱신청구권 사용 기간은 계약 만료 6개월~1개월 전이다. 그날을 넘기면 만기까지 한 달이 남지 않아 계약갱신청구권을 쓸 수 없다.

-- 계약 만기가 내년 1월 20일이다. 그러면 마찬가지로 한 달 남은 올해 12월 20일까지 계약갱신을 청구하면 되나.

▲ 아니다. 12월 10일을 넘긴 시점에서는 갱신하려 해도 안 된다. 법 내용이 12월 10일부터 일부 바뀌어 계약갱신청구권 사용 기간이 계약 만료 6개월~2개월 전으로 변경되기 때문이다. 12월 10일이 지난 시점에선 계약갱신청구권을 쓰려면 만기부터 2개월은 남아 있어야 한다.

이 때문에 올해 12월 10일 이후부터 내년 초까지 만기가 도래하면 좀 더 넉넉히 시간을 갖고 계약 갱신을 청구하는 것이 좋다. 만기까지 6개월 이하로 남은 시점부터 계약 갱신을 청구할 수 있다.

-- 계약을 갱신하면 무조건 2년을 다 채워야 하나.

▲ 그렇지 않다. 세입자는 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있다. 단, 집주인이 통지받은 지 3개월 지나야 통지의 효력이 발생하기에 세입자는 3개월의 여유는 갖고 통보해야 한다. 만약 세입자가 갑자기 바로 나간다면 3개월 치 월세를 내야 한다.

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