하나은행, 주택 수익가치 유지 예상

하나은행(은행장 김종준, www.hanabank.com)의 PB본부와 하나금융경영연구소(소장 배현기 www.hanaif.re.kr)에서는 최근 '주거용 부동산 월세와 매매가의 상관 관계 검토' 보고서를 통해서 주택 임대시장 환경 변화 및 정부 정책 지원으로 향후 월세 주택 시장이 크게 확대될 가능성이 높으며, 중장기적으로 임대료의 상승에 따라 월세 주택 수익가치가 유지될 가능성이 높다고 밝혔다.

1~2인 가구의 급증이라는 인구구조 측면의 변화와 매매가격의 안정화는 월세주택 수요 및 공급을 증가시켜 시장 확대를 이끌 것으로 보인다. 전세와 월세의 주거비용 차이가 크고 소득 및 주거면적 측면에서 수요특성이 다르다는 점이 전세의 월세 전환이 걸림돌로 작용할 수 있으나, 주택임대관리업의 신설 등을 통해 정부에서 전문화된 월세 시장의 육성을 지원할 계획이라는 점도 향후 월세 시장의 확대가 예상되는 이유이다.

월세 위주로 국내 주택 임대시장이 정비될 경우 미국, 일본 등 해외 주요국처럼 월세 수입에 비례하여 주택가격이 결정될 가능성이 높다. 해외에서는 통상 임대비용(주택 임대수입의 20% 가량)을 제외한 순수입을 투자자의 요구수익률에 해당하는 5~6% 수준의 자본전환율(=임대료 순수입÷매매가격)로 할인하여 주택의 가치를 산정하고 있다. 하나은행 PB본부 및 하나금융경영연구소에 따르면 향후 국내주택의 수익가치 또한 ①자본전환율의 상승 ② 임대료의 상승이라는 2가지 요인에 의해 좌우될 것으로 보인다.

하나은행 및 하나금융경영연구소에서 서울시 및 지방 5대광역시의 주택을 대상으로 사례조사를 실시한 결과, 국내 아파트 및 다세대?연립주택의 자본전환율은 각각 2~4%, 4~7%로 나타났다. 해외의 주택시장 및 국내의 대표적 상업용부동산인 오피스의 자본전환율과 비교해 볼 때, 非 아파트의 자본전환율은 적정한 수준으로 투자자의 요구수익률에 부합하고 있어, 향후에도 가치가 유지될 가능성이 높다. 다만 아파트의 경우 자본전환율이 다소 낮은 수준이어서 매매차익에 대한 기대감이 유지되지 않는다면 향후 가격 조정을 통해 자본전환율이 상승할 수도 있다.

한편, 주택임대관리업 등을 통해 전문화된 서비스를 제공하는 월세 주택이 늘어나면서 국내의 월세 수준도 점차 상승할 가능성이 높아 주택의 수익가치를 높이는 요인이 될 것으로 보인다. 일례로, 기업이 전문적 운영?관리 서비스를 담당하는 일본 대도시 임대주택의 경우 청장년층 위주의 임차인들이 월 소득의 최대 45%까지 임대료로 부담(국내 임차가구의 경우 전국 19%, 수도권 23% 수준)하고 있다. 국내에서도 청장년층 1~2인 가구를 중심으로 월세주택 수요가 점차 증가할 것으로 보이므로, 서울시 및 지방광역시에서 양질의 임대 서비스를 제공할 경우 임대료 수익을 증가시켜 주택의 가치를 제고시킬 수 있다.

이에 대해 하나은행 상속증여센터 강태욱 부동산팀장은 "그동안 주택시장에서 유지되어온 매매, 전세, 월세 시장의 균형이 새로운 균형을 찾아가는 과정에서 전세시장의 약화가 월세 가격의 상승을 유도할 수 있다는 관점은 집주인들 뿐만 아니라 세입자들에게도 시사하는 바가 크다"고, "주택시장, 나아가서 자산시장은 항상 변화하고 있음에도 불구하고 일방향적인 관점만을 고수하려는 관성과 미래에 직면할 상황에 대한 준비 없이 당장의 눈앞에 유리함만을 생각하다보면 전반적인 자산관리에 실패 할 수 있음을 유의해야 한다"고 밝혔다.

[소비자인사이트/스포츠조선] 송진현 기자 jhsong@sportschosun.com