전세자금대출 받기 쉬워질까? 금감원, 전세대출 표준안내서 도입

세입자가 전세자금대출을 받을 때 집주인과 불필요한 오해를 없애기 위해 금융감독원이 전세대출 관련 제반절차와 법률관계 설명이 충분히 담긴 '전세자금대출 표준안내서'를 도입했다.

7일 금융감독원에 따르면 금감원과 전국은행연합회가 공동으로 만든 전세자금대출 표준안내서가 이달 중 전국 은행 영업점과 부동산 중개업소에 비치된다. 임대인용과 임차인용으로 구분된 이 안내서는 전세자금대출을 받는 임차인이 겪는 어려움을 해소하기 위해 대출신청 절차와 상환 절차, 임대인 협조사항에 관한 상세한 설명을 담고 있다.

금감원이 안내서를 내놓은 건 전세자금대출에 대한 정보가 충분치 않아 집주인이 불필요한 오해를 하는 경우가 적지 않다는 판단 때문이다. 전세자금대출이란 세입자(임차인)가 전세계약이 끝날 때 집주인(임대인)에게 전세금을 돌려받을 권리(임대차보증금반환채권)를 확인하고 은행이 세입자에게 대출을 해 주는 상품이다.

일부 전세대출의 경우 세입자가 전세금을 돌려받을 권리(보증금반환채권)를 보증기관에 양도하거나 은행이 전세보증금에 우선변제권(질권)을 설정해야만 대출이 승인된다. 집 주인이 원활하게 협조를 하면 대출 실행에 별 문제가 없지만 일부 집주인은 '질권설정'이 이뤄진 경우 본인의 부동산 소유권에 영향이 있을 것을 우려해 승낙을 하지 않는 경우가 있다.

표준안내서는 임차인이 집주인의 동의를 얻는 과정에서 전세대출에 따른 각종 법률관계 변화가 임대인의 재산권에 영향을 끼치지 않는다는 점을 금융당국이 확인해 준다는 데 의미를 두고 있다.

표준안내서는 이와 관련 '질권설정 또는 채권양도계약은 임차인이 임대인에게 가진 임대차보증금반환채권에 대해 임차인과 은행이 체결하는 것으로, 임대인의 부동산 소유권에 영향을 끼치지 않는다'고 명시했다. 전세대출은 은행과 임차인과의 계약이므로 집주인의 소유권과는 무관하다는 설명이다.

임차인용 안내서에는 집주인이 질권 설정을 꺼린다면 집주인 동의 없이 대출을 받을 수 있는 상품을 찾으면 된다는 내용이 들어간다. 현재 전세대출 보증은 주택금융공사, 서울보증보험, 주택도시보증공사(HUG) 등 3곳이 제공하고 있다. 서울보증보험은 보증금반환채권에 대한 질권설정 또는 보증금반환채권 양도를 필수적으로 요구하고 있으며, 주택도시보증공사는 채권 양도를 필수 사항으로 두고 있다. 반면 주택금융공사 보증은 질권설정이나 채권양도를 필수요건으로 두지 않고 있으며, 보증한도를 높이려 할 때만 이를 요구하는 상품을 선택할 수 있다. 집주인에게 질권설정 또는 채권양도 통지서 발송이 곤란한 경우에는 주택금융공사 보증 상품이 유리하다.

다만 대출한도가 서울보증보험은 5억원, 주택도시보증공사는 3억2000만원인 데 반해 주택금융공사는 2억2200만원으로 낮다. 또한 주택금융공사 보증 선택 시에도 전세계약이 실제로 이뤄졌는지를 집주인에게 확인하는 절차는 피할 수 없다. 금감원은 "전세자금대출은 집주인 성향에 따라 동의를 잘 해주기도 하고 그렇지 않은 경우도 있다"며 "집주인 동의를 얻기 어려운 경우에는 집주인의 동의 없이 가능한 대출 상품을 이용할 수 있다"고 밝혔다. 이어 "다만 이 경우도 전세계약이 있는지는 집주인에게 확인하고 있다"며 "무엇보다 집주인에게 피해가 없다는 사실을 표준안내서를 활용해 안심시키는 게 중요할 것"이라고 덧붙였다.

한편 금융권 전세자금대출 잔액은 2014년 말 38조9000억원에서 작년 말 45조7000억원, 올해 6월 말 현재 49조8000억원으로 가파른 증가세를 보이고 있다.

이정혁 기자 jjangga@sportschosun.com