고가 아파트값 상승세 위축 뚜렷…상위 20% 하락전환 목전

서울 아파트값이 강남3구(서초·강남·송파구)와 용산구를 중심으로 둔화하는 가운데 이들 지역에 다수 분포한 고가 아파트 가격 상승세도 확연히 위축된 양상이다.

8일 민간 통계인 KB부동산 조사에 따르면 2월 서울 아파트 5분위 매매 평균가격은 34억7천120만원으로 1월 대비 527만원 올랐다.

5분위는 주택을 가격대에 따라 5등분해 분위별 평균가격을 산출한 통계로, 1분위는 가격 하위 20% 저가 주택, 5분위는 상위 20% 고가 주택에 해당한다.

서울 5분위 가격대 아파트는 대부분 상급지인 강남3구와 용산구에 몰려 있다.

KB 통계상 서울 5분위 평균 가격은 2024년 3월부터 줄곧 상승했다.

전월 대비 수천만원대 상승한 경우가 대부분이었고, 현 정부 출범을 전후해 시장이 과열됐던 작년 6월에는 전월보다 1억3천477만원 올라 한 달새 억대 상승폭을 보이기도 했다.

이와 비교하면 전월 대비 가격 상승이 1천만원을 밑돈 올 2월 통계는 위축세가 뚜렷한 수치다.

직전월인 1월의 전월 대비 상승액(2천744만원)과 비교해도 확연히 낮고, 작년 2월부터 올 2월까지 5분위 가격 월평균 상승치(5천996만원)의 10분의 1에도 못 미치는 수준이다.

해당 통계는 조사기준일이 2월9일로, 2월 서울 아파트값 상승세 둔화 양상을 모두 아우르지는 않았으나 이재명 대통령이 다주택자 양도소득세 중과 유예가 없음을 확인한 1월23일 이후 상황이 일부 반영됐다.

3월 통계에는 위축 국면이 한층 더 뚜렷해진 최근 상황까지 반영되므로 5분위 평균가격이 전월 대비 하락 전환할 가능성이 있다.

KB 통계 기준으로 5분위 가격 하락 전환은 고금리와 대출규제 영향으로 주택 매수심리가 크게 위축된 2024년 2월 이후 처음이다.

앞서 정부는 오는 5월9일 다주택자 양도세 중과 유예를 종료하되 임차인이 있는 경우 등을 고려한 보완책을 내놓았고, 이어 투기·투자용으로 의심되는 비거주 1주택에 대한 규제도 검토하고 있다.

이런 가운데 정부 공인 통계인 한국부동산원 주간 아파트 가격 동향 기준으로는 서울 강남3구와 용산구 아파트 매매가격이 최근 2주 연속 하락했고, KB 통계로도 지난주 강남구 가격이 하락 전환했다.

양도세 중과 유예 종료 전 주택을 처분하려는 다주택자들이 호가를 낮춰 내놓은 급매물과 더불어, 향후 보유세 개편 등으로 세금 부담이 커질 가능성을 우려한 고가 31주택자들의 차익실현 매물이 더해져 이들 지역의 가격을 끌어내린 것으로 분석된다.

상급지에 고가 주택을 보유했지만 은퇴 후 별다른 소득원이 없어 향후 보유세가 오르면 세금 부담이 커지는 고령 1주택자, 정부의 추가 규제 대상으로 최근 계속 언급되는 비거주 1주택자들이 집을 처분하려는 움직임도 이런 흐름에 영향을 미칠 것으로 보인다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "과거에는 다주택자 양도세 중과를 시행하면 가격이 외곽부터 빠졌는데 지금은 양상이 다르다"며 "정부가 계속해서 시장에 집값을 안정시키겠다는 메시지를 내는 데다 우리 사회가 고령사회로 접어들면서 고령자들이 세금에 민감하게 반응하는 영향일 것"이라고 말했다.

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