'갭투자 막히자'…서울 아파트 원정 매입 비중 약 9년 만 최저

지난해 10·15대책으로 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶이고 대출 규제가 강화되면서 지방 등 타지역 거주자의 서울 아파트 원정 매입 비중은 약 9년 만에 최저를 기록한 반면, 서울 거주자의 타지역 아파트 매입 비중은 오히려 높아진 것으로 조사됐다.

5일 한국부동산원이 공개한 매입자거주지별 아파트 매매거래를 분석한 결과 지난해 11월부터 올해 2개월까지 4개월간 신고된 서울 아파트 매매거래 건수(신고일 기준) 총 2만810건 가운데 타지역 거주자의 매수 건수는 3천914건으로 18.81%를 차지했다.

이는 직전 4개월(7∼10월) 23.06%에 비해 5%포인트 가까이 감소한 것이며, 2017년 2∼6월 18.45% 이후 약 9년 만에 가장 낮은 비중이다.

지방을 비롯한 타지역 거주자의 서울 아파트 매입이 감소한 것은 10·15대책 이후 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶이면서 실거주 의무로 인해 전세를 낀 갭투자 형태의 매수가 원천 차단된 영향이 크다.

또 대출 가능 금액이 2억∼6억원으로 축소된 것도 타지역 거주자의 서울 유입을 어렵게 하는 요인으로 작용했다는 분석이 나온다.

실제 지난해 서울 아파트값 상승을 주도한 한강벨트 지역의 감소폭이 컸다.

성동구의 경우 10·15대책 직전 타지역 거주자의 서울 아파트 매입이 26.07%까지 치솟았으나 10·15대책 이후엔 6.8%로 대폭 축소됐다.

또 마포구는 10·15대책 직전 26.5%에서 19.5%로, 영등포구는 27.9%에서 18.9%로, 광진구는 21%에서 17.3%로, 동작구는 26.5%에서 20.09%로, 양천구는 18.9%에서 14.2%로 각각 감소했다.

이는 10·15대책 전부터 토허구역에 묶여 있던 강남3구와 용산구는 타지역 매수 비중에 큰 변화가 없거나 오히려 높아진 것과 대조적이다.

성동구의 한 공인중개사는 "이 지역 아파트값이 급등하면서 토허구역으로 묶일 것이라는 우려에 지방 거주자들의 갭투자가 몰렸는데 10월 20일부터 토허구역으로 묶인 뒤로 지방 등에서 걸려오는 투자 문의는 많이 줄었다"며 "전용면적 84㎡ 아파트값이 20억∼30억원을 넘어가니 대출 규제에도 영향을 받는다"고 말했다.

다만 월별 기준으로는 타지역 거주자가 서울 아파트를 매수한 비중이 올해 1월 16.15%에서 2월 들어 18.39%로 증가했다.

시장에선 정부가 5월 9일 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 다주택자 매물에 대해 한시적으로 기존 임차인의 임대 기간 동안 실거주를 유예해주며 단기 갭투자가 가능해진 영향이 작용한 것으로 보고 있다.

반대로 10·15대책 이후 서울 거주자의 지방 등 타지역 아파트 매수 비중은 6.29%를 기록하며 오히려 대책 직전 4개월(5.62%)에 비해 비중이 확대됐다.

이 비중은 4개월 단위로 볼 때 2022년 2∼6월의 7.72% 이후 약 4년 만에 가장 높은 수치다.

특히 지난 2월 서울 거주자의 타지역 아파트 매수 비중은 6.67%를 차지해 월 기준으로 2022년 6월(6.93%) 이후 3년8개월 만에 최대를 기록했다.

한국투자증권 김규정 부동산전문위원은 "다주택자 양도세와 보유세 강화 기조를 고려할 때 지방 원정 투자가 늘었다기보다는 서울 전체가 토지거래허가구역으로 지정되고 대출까지 강화되면서 내집마련 자금이 부족한 서민들이 규제를 피해 수도권이나 지방으로 밀려 나가는 양상을 보이는 것 같다"고 말했다.

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