"서울 집값 하방 제한"…세제·금리 변수에 지역별 온도차 확대

서울 주택시장에서 매물 감소와 거래 위축이 이어지는 가운데 집값이 상승 흐름을 유지하며 하방 압력이 제한되는 모습이 나타나고 있다.

보유세 개편과 금리 인상 가능성이 맞물리면서 하반기 서울 주택시장은 지역별로 서로 다른 흐름을 보일 것이라는 전망이 나온다.

강남권과 한강벨트 등 핵심지는 가격 하락 가능성이 크지 않다는 데 전문가들의 의견이 대체로 일치했지만, 외곽 지역은 상승세 지속과 조정 가능성을 두고 전망이 엇갈렸다.

7일 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 전날 기준 서울 아파트 매매 물건 수는 6만1천630건으로 한 달 전(7만133건) 대비 12.2% 감소했다.

'매물 잠김' 현상과 함께 거래량도 줄고 있다. 서울시 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 매매 거래량은 5천940건으로 직전 달(8천503건) 대비 30.1% 감소했고, 전년 동월(7천577건)과 비교하면 21.6% 줄었다.

거래는 위축됐지만 가격은 상승 흐름을 유지하고 있다. 한국부동산원에 따르면 6월 첫째 주 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.25% 상승했다.

전문가들은 강남권과 한강벨트 등 핵심 지역의 경우 매물 부족과 실거주 수요 영향으로 가격 하방이 제한될 것으로 보고 있다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 "강남권과 한강벨트는 가격 조정이 예상보다 크지 않을 경우 매수자들의 가격 저항감이 완화되면서 거래가 회복될 수 있다"며 "다만 가격이 오르면 규제가 뒤따르면서 박스권 내에서 등락을 반복할 가능성이 있다"고 말했다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원도 "강남권과 한강벨트 등 핵심 지역은 비거주 1주택자들이 매도보다는 장기보유특별공제 혜택을 받기 위해 실거주를 선택할 가능성이 높아 매물이 쉽게 나오지 않을 것"이라며 "거래는 늘지 않더라도 가격 상승 흐름은 이어질 수 있다"고 전망했다.

반면 외곽 지역을 둘러싼 전망은 엇갈렸다.

남 연구원은 "외곽지역은 공시가격 인상 폭이 크지 않아 비교적 세금 부담이 덜하기 때문에 세제 개편 등 규제 강화를 피해 갈 수 있어 현재의 가격 상승 흐름이 이어질 가능성이 있다"고 말했다.

반면 양 위원은 "보유세 강화와 장기보유특별공제 축소 등이 가시화되면 시장이 일시적인 충격을 받을 수 있다"며 "금리에 대한 민감도가 높은 외곽 지역을 중심으로 매물 출회가 발생하면서 가격 조정 압력이 커질 수 있다"고 내다봤다.

전문가들은 특히 보유세 강화가 시장에 미칠 영향에 주목하고 있다. 세제 강화가 매물 출회를 유도하기보다 오히려 매물 잠김을 심화해 가격 하방을 제한할 수 있다는 시각도 제기된다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 다주택자와 비거주 1주택자를 중심으로 보유세 강화 논의가 본격화할 경우 시장에 매물 잠김 현상이 나타날 가능성이 크다고 봤다.

박 교수는 "양도세 부담을 감안하면 매도보다는 보유를 선택하는 경우가 늘 것"이라며 "특히 비거주 1주택자에 대한 규제를 강화하면 거주로 전환하려는 수요가 발생하면서 기존 세입자가 밀려나 전월세 불안으로 이어질 수 있다"고 말했다.

그러면서 "신규 1주택자를 중심으로 10억∼15억원대 주택에 매수세가 몰리면서 중저가 주택이 상대적으로 강한 흐름을 보일 수 있다"며 "공급 부족이 해소되지 않은 상황에서 매물까지 줄어들 경우 서울 전반의 가격 상승 압력이 이어질 가능성이 있다"고 내다봤다.

dindong@yna.co.kr